El Bajío Automotriz: Motor de la Movilidad Eléctrica de Norteamérica

El Bajío mexicano —el corredor industrial que integra a Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes— dejó de ser simplemente la región manufacturera del centro del país para convertirse en el epicentro de la transición automotriz de Norteamérica. Entre la relocalización de cadenas de suministro, la llegada de capital asiático y europeo, y la carrera global por la movilidad eléctrica, la región vive uno de los ciclos de inversión industrial más intensos de su historia reciente. Pero ese auge corre en paralelo a una variable que puede redefinir sus reglas del juego: la revisión del T-MEC, programada para julio de 2026.

1. El corredor industrial más dinámico de México

• —Inventario en expansión: al cierre del primer trimestre de 2025, el Bajío alcanzó un inventario industrial de 14.4 millones de m², un crecimiento del 4% interanual, con Querétaro y Guanajuato concentrando la mayor parte de la nueva oferta.
• —Vacancia históricamente baja: la tasa de disponibilidad cerró en 3.5% en el 1T25, 1.10 puntos porcentuales por debajo del año anterior. Hacia julio de 2026, la oferta disponible se mantiene cerca de 1 millón de m².
• —Absorción neta: el Bajío registró 88,118 m² de absorción neta en el 1T25, con Guanajuato liderando la demanda bruta de la región con el 46% del total, impulsada por transacciones de manufactura diversa.
• —Precios de renta: Querétaro se mantiene como el submercado más caro, con $6.03 dólares por m² al mes, seguido de San Luis Potosí ($5.63) y Guanajuato ($5.19) — niveles que aún se ubican por debajo del promedio nacional.

2. La ofensiva automotriz-EV: $507 millones de dólares en seis meses

• —44 proyectos, cuatro estados: durante el primer semestre de 2026, Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí y Aguascalientes acumularon 44 proyectos automotrices por $506.75 millones de dólares, con 5,356 empleos directos y 358,420 m² de construcción contemplada.
• —Querétaro a la cabeza: el estado captó $262.1 millones de dólares a través de 20 proyectos, consolidándose como el polo de mayor tracción de la región.
• —Guanajuato, el segundo motor: con $135.5 millones de dólares en 15 inversiones, el estado refuerza su vocación histórica como cluster automotriz del Bajío.
• —San Luis Potosí y Aguascalientes: San Luis Potosí sumó $73 millones de dólares en tres proyectos productivos enfocados en la cadena de autopartes, uno de ellos destinado a componentes de vehículos eléctricos; Aguascalientes aportó $36.15 millones de dólares en seis proyectos.

3. BMW y la apuesta por la electromovilidad premium

El caso más visible del giro hacia la movilidad eléctrica ocurre en San Luis Potosí, donde BMW invierte 800 millones de euros para expandir su planta y producir vehículos sobre la plataforma Neue Klasse, además de baterías de alto voltaje. El proyecto convertirá a la planta potosina en un Centro Premium de Electromovilidad hacia 2027, y funciona como referencia de que el Bajío ya no compite únicamente por ensamble tradicional, sino por la manufactura de componentes críticos de la próxima generación automotriz.

4. El factor T-MEC: la variable que puede redefinir la región

• —Revisión en julio de 2026: Estados Unidos decidió no renovar automáticamente el tratado por otros 16 años, llevando al T-MEC hacia un esquema de revisiones anuales que introduce incertidumbre regulatoria de mediano plazo.
• —Reglas de origen más estrictas: el contenido regional automotriz ya subió a 75%, frente al 62.5% que exigía el antiguo TLCAN, y el lado estadounidense busca revisar también los mecanismos de cumplimiento laboral y el uso de acero.
• —Aranceles y marco EV en discusión: persisten diferencias por el arancel de 50% bajo la Sección 232, mientras Washington plantea revisar el marco regulatorio para vehículos eléctricos, híbridos y nuevas tecnologías de baterías.
• —Empleo que resiste: pese a la incertidumbre, Guanajuato se ubicó en el quinto lugar nacional por crecimiento mensual de empleo formal en junio de 2026, con 1.13 millones de trabajadores asegurados ante el IMSS y un aumento anual de 6,946 plazas.

5. Qué significa para el real estate industrial

La disponibilidad vacante del Bajío se concentra de forma desigual: Querétaro acumula el 43% del espacio industrial vacante de la región, Guanajuato el 28%, San Luis Potosí el 26% y Aguascalientes el 3% restante — una fotografía que orienta dónde hay margen real de negociación y dónde la competencia por espacio ya es intensa. A esa base se suma un pipeline de 25 proyectos adicionales, valuados en más de $1,500 millones de dólares, con capital proveniente de Argentina, India, Taiwán y Alemania para 2026-2027, señal de que la diversificación de origen del capital seguirá intensificando la demanda de suelo especializado.

Para desarrolladores e inversionistas, el Bajío automotriz ya no se puede leer solo en clave de metros cuadrados: la resolución del T-MEC, el ritmo de electrificación de las plantas y la disponibilidad de mano de obra calificada serán, en los próximos 24 meses, tan determinantes como la ubicación del predio. En Klarock damos seguimiento puntual a esta dinámica para asesorar con datos reales cada decisión de expansión o inversión en el corredor industrial más disputado de México.