El 75% No Es Crecimiento, Es Consolidación: La Demanda Real de Oficinas en CDMX

Cada trimestre que la vacancia de oficinas baja, la narrativa se simplifica a "el mercado se recupera". Es cierto en el agregado: CBRE reportó una vacancia Clase A/A+ de 17.2% en la Ciudad de México durante el primer trimestre de 2026, una mejora de 2.3 puntos porcentuales frente al año anterior. Pero debajo de esa cifra hay un dato que cualquier director de bienes raíces corporativos debería mirar con más atención que la vacancia misma: 75% de la demanda bruta del trimestre no vino de empresas entrando al mercado, sino de compañías ya instaladas renovando, expandiendo, subarrendando o pre-arrendando su espacio actual.

1. El Dato que Cambia la Lectura del Mercado

• —75% de la demanda bruta provino de renovación, expansión, subarrendamiento y pre-leasing durante el primer trimestre de 2026, según CBRE. Solo el 25% restante corresponde a demanda genuinamente nueva.
• —No es lo mismo crecer que reorganizarse: una empresa que renueva o expande su contrato ya estaba operando en la ciudad. Su decisión no añade demanda estructural nueva —refleja una reasignación de presupuesto inmobiliario hacia edificios de mejor calidad.
• —El subarrendamiento como síntoma: cuando el sublease es un componente relevante de la demanda bruta, suele indicar que compañías están liberando metros cuadrados excedentes de esquemas híbridos, no expandiendo plantilla.

2. Absorción Positiva, de Origen Distinto

• —38,000 m² de absorción neta en el trimestre, cifra positiva pero modesta frente al inventario total de 7.4 millones de m² de oficinas Clase A/A+ en la ciudad.
• —El CBD (Polanco, Lomas Palmas y Reforma) capturó 44% de esa absorción neta, e Insurgentes otro 36% —juntos explican el 80% de la demanda neta de la ciudad, con vacancia agregada de solo 11.1% frente al 17.2% promedio.
• —La consolidación aterriza donde hay calidad certificada: las empresas que renuevan o expanden no lo hacen en cualquier edificio, lo hacen en los corredores prime, reforzando la polarización entre activos Clase A+ y el resto del inventario.

3. La Consolidación Tiene un Precio

• —Renta promedio del CBD en $27.75 USD/m²/mes, muy por encima del rango general de la ciudad de $21.37 a $24.22 USD/m²/mes para Clase A/A+.
• —El Financiero proyecta un incremento de 8.4% en el precio de renta de oficinas en México durante 2026 —una presión adicional para las empresas que ya decidieron pagar más por calidad certificada y ubicación.
• —Menos metros cuadrados, mejor edificio: el patrón consistente con esquemas híbridos es reducir la huella total por colaborador mientras se sube de categoría de edificio —lo que sostiene el precio por m² incluso con demanda agregada moderada.

4. Lectura para Propietarios e Inversionistas Institucionales

Si el 75% de la demanda proviene de empresas que ya operan en la ciudad y están reasignando su presupuesto inmobiliario hacia edificios de mejor calidad, la pregunta relevante para todo propietario deja de ser "¿cuánta demanda hay?" y pasa a ser "¿mi activo puede capturar esa reasignación?". Un edificio que no cumple con los estándares de certificación, ubicación y experiencia que hoy exige el mandato corporativo promedio queda estructuralmente fuera de esa demanda, sin importar cuánto crezca el mercado en el agregado.

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