2026年上半年，瓜达拉哈拉都市区工业地产板块的表现反映出一个成熟市场——在建设动能与理性需求之间保持平衡。尽管面临国际宏观经济挑战——例如围绕《美墨加协定》（T-MEC）的政治立场——但国内基本面与资本吸引力仍持续支撑该地区的物流基础设施。
一、宏观经济背景与区域影响
- —外商直接投资（IED）创历史新高：截至2026年第一季度，全国外商直接投资达到2,359.1亿美元的历史最高水平，主要受利润再投资（占比94.2%）强劲推动，印证了市场对墨西哥制造与物流行业的信心。
- —哈利斯科州的角色：同期该州吸引外商直接投资7.23亿美元（占全国总量的3.1%），进一步巩固了其在先进制造、技术人才与互联互通方面的专长地位。
- —大型活动的连带效应：2026年世界杯足球赛落幕后，为哈利斯科州带来超过115亿比索的经济拉动，得益于旅游业表现超出预期，也为当地商业带来了特别的活跃度。
二、需求、去化与交易活动
- —空间去化情况：2026年上半年累计总去化面积超过255,000平方米，净去化面积约为136,500平方米，表明厂房占用仍保持活跃，尽管节奏有所放缓。
- —交易类型与行业：交易面积介于6,000平方米至超过35,000平方米之间，以预租和直接租赁为主。先进制造、电子产业及高规格物流是最具活力的领域。
- —战略位置：去化活动主要集中在El Salto和Zapopan Norte走廊。
三、供应、库存与价格
- —基础设施增长：随着2026年第二季度新增45,300平方米，甲级工业库存达到590万平方米。
- —可租面积与空置率：新增供应暂时超过净去化量，使可租面积升至352,500平方米，空置率为6.0%。
- —价格上行压力：平均挂牌租金收于每平方米每月7.51美元，这一趋势由更优技术规格空间的增加及成熟子市场的强劲表现所驱动。
四、在建工程与地理分布
- —建设动能：目前在建面积达424,900平方米（含投机性开发与定制开发build-to-suit），El Salto走廊明显领先，Zapopan Norte及Periférico Sur也有重点项目推进。
- —工业园区生态系统：根据哈利斯科工业园区协会（APIEJ）数据，该都市区共有139个工业园区，其中97%按细分市场专业化分布：
- ·El Salto：优先聚焦重工业制造、汽车及电子产业。
- ·Zapopan Norte：聚焦科技与轻型物流。
- ·Tlajomulco：开发现代化厂房及配送中心（CEDIS）。
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