近十年来，蒂华纳一直是边境工业地产市场"零弹性"的教科书式案例：空置率几乎为零，租金持续上涨，开发商争抢每一平方米的可用空间。这一周期已经结束。截至2025年底，该市的工业空置率已升至墨西哥北部边境所有市场中的最高水平——原因并非单一因素，而是关税不确定性、持续不断的新增供应，以及需求阶段性放缓三者叠加的结果。
一、零空置时代的终结
- —历史新高：根据Solili的季度报告，蒂华纳2025年第四季度工业空置率收于8.1%，为墨西哥各边境市场中的最高水平。
- —周期逆转：就在两三年前，该市的空置率还几乎为零。如今，同一个市场正迫使开发商和经纪人重新思考其招商策略。
- —并不光彩的领先：在墨西哥主要边境市场中，蒂华纳是过去一年调整幅度最大的市场，超过了北部其他工业节点。
二、关税不确定性下需求降温
- —全国性收缩：据Solili数据，2025年第一季度关税不确定性使全国工业需求萎缩约20%，边境市场是受冲击最严重的地区之一。
- —成交量减半：蒂华纳的租赁活动量仅为2024年同期的约一半。
- —净去化为负：Solili数据显示，截至2025年第三季度，蒂华纳的空置面积增长速度快于去化速度——市场释放的空间多于其实际消化的空间。
三、供应端并未放缓
- —建设活动持续：据Solili数据，尽管需求放缓，2025年上半年蒂华纳仍有23万平方米新工业空间开工建设。
- —甲级库存持续扩张：据世邦魏理仕（CBRE）数据，截至2025年第三季度末，甲级工业库存达到440万平方米，同比增长11%。
- —租金承压：根据2025年市场可比数据，甲级空间的挂牌租金介于每平方米每月4.85至6.24美元之间——这一区间已开始受到供应增加的压力影响。
四、持续押注蒂华纳的资本
- —外商直接投资：据地方媒体援引墨西哥经济部数据，截至2025年第一季度，下加利福尼亚州累计吸引外商直接投资41.12亿美元，在当季位列全国第一。
- —墨西哥计划落地边境：墨西哥工业园区协会（AMPIP）已交付"墨西哥计划"100个工业园区目标中的首批20个，全国范围内带来7.11亿美元的经济拉动，相关开发也覆盖下加利福尼亚州。
- —旗舰项目：开发商MEOR宣布投资1.5亿美元建设HubsPark科技园区（12万平方米，预计创造约1,500个就业岗位），Frisa集团则以1,116万美元投资落成了占地1.12万平方米的Banderas科技园。
- —支撑需求的行业：据CBRE与世邦魏理仕（Cushman & Wakefield）的行业解读，医疗器械、电子、航空航天与汽车行业仍是该地区占用需求的主要驱动力。
五、可能改写格局的基础设施
- —东奥塔伊梅萨口岸：该新口岸计划于2026年底分阶段开放，预计将商业通关能力提升约40%，并将货车等待时间缩短至20至30分钟。
- —另一个瓶颈：世界经济论坛2025年7月的一份报告警示下加利福尼亚州水资源与能源之间的紧张关系日益加剧，2025年是该地区自1950年以来最干旱的年份之一。
- —给投资者的启示：更高的空置率、新的边境基础设施与日趋紧张的资源约束共同重塑了2026年布局蒂华纳的决策逻辑。
Klarock持续密切跟踪这些指标，以真实数据为基础，为您在蒂华纳及墨西哥其他边境走廊的每一次扩张、迁址或投资决策提供专业建议。
