Mientras la conversación sobre nearshoring sigue enfocada en manufactura y exportación, un motor doméstico igual de poderoso está reconfigurando el mapa industrial de México: el e-commerce. El crecimiento acelerado del consumo digital está saturando los corredores logísticos tradicionales de la Ciudad de México y empujando la demanda de CEDIS hacia nuevas fronteras geográficas.
1. El Boom que Redefine la Demanda de Naves
- —Un consumidor digital consolidado: México ya cuenta con más de 67 millones de compradores digitales, y el mercado de e-commerce alcanzó los $941,000 millones de pesos, con un crecimiento anual de 19.2%.
- —La última milla, en expansión sostenida: se proyecta que el mercado de última milla en México supere los USD $3,600 millones hacia 2030, con un crecimiento anual compuesto (CAGR) de 7.4%.
- —La apuesta más agresiva del sector: Mercado Libre anunció una inversión récord de USD $4,600 millones para México en 2026, destinada a expandir sus centros de distribución y reducir tiempos de entrega incluso en zonas remotas.
2. El Corredor que Ya No Alcanza: CTT
- —La concentración histórica: Amazon, Mercado Libre, Walmart, Coppel, Liverpool y AliExpress han reforzado sus CEDIS en el corredor Cuautitlán–Tultitlán–Tepotzotlán (CTT), el más dinámico de la Zona Metropolitana del Valle de México.
- —Absorción que se duplica: la absorción bruta industrial en la ZMVM sumó 619,769 m² en el 1T26, un incremento anual de 100% frente al mismo periodo de 2025.
- —Un pipeline sin precedentes: hacia finales de 2026, la planeación de proyectos industriales en la región metropolitana supera los 3 millones de m².
3. La Nueva Frontera: Zumpango–AIFA y Huehuetoca
- —Dos corredores concentran el futuro: Zumpango–AIFA y CTT concentran el 90% del pipeline de proyectos futuros en la región. Zumpango–AIFA por sí solo representó el 58% de las transacciones comerciales registradas, seguido de Cuautitlán con 26%.
- —Huehuetoca, la nueva reserva de suelo: esta zona se perfila como la pieza funcional para requerimientos de gran superficie y desarrollo de macro-CEDIS, con rentas desde US$9/m² —hasta 20% más bajas que en el corredor CTT.
- —Conectividad como motor: la conexión del corredor con el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) y con el estado de Hidalgo acelera su consolidación como polo industrial emergente.
4. El Precio de la Velocidad
- ·Rentas de salida: entre US$8.50 y US$15.36/m²/mes para naves nuevas en la ZMVM; el promedio nacional más alto se ubica en US$9.9/m²/mes (+7% anual).
- ·Direcciones inexactas: causan el 31% de las entregas fallidas en el país.
- ·Excepciones en temporada alta: entre 20% y 25% por ausencia del cliente al momento de la entrega.
- ·Congestión urbana: el reto operativo más citado en CDMX, Guadalajara y Monterrey.
En Klarock ayudamos a operadores logísticos y retailers a identificar y asegurar suelo industrial antes de que la migración de corredores eleve los precios. La decisión de dónde ubicar el próximo CEDIS de última milla ya no depende solo de la cercanía al consumidor: depende de anticipar hacia dónde se mueve la infraestructura.
