6.9%: Ciudad Juárez Baja su Vacancia Industrial Mientras el Norte Pausa por el T-MEC

Durante 2025, la narrativa dominante del mercado industrial fronterizo era de pausa: la incertidumbre sobre la revisión conjunta del T-MEC, programada para julio de 2026, llevó a usuarios industriales a posponer decisiones de inversión, y la vacancia en el norte del país se multiplicó por siete frente a los niveles casi nulos de 2023. Pero Ciudad Juárez no siguió ese guion. Según el reporte Industrial Figures de CBRE para el segundo trimestre de 2026, el mercado fronterizo cerró con compresión de vacancia y absorción neta sólida —antes, no después, de que el tratado confirmara su continuidad.

1. La Frontera que no Pausó

• —La vacancia total de Ciudad Juárez cerró en 6.9% al 2T 2026, 80 puntos base menos que el trimestre anterior y 150 puntos base por debajo del mismo periodo de 2025, según CBRE.
• —En edificios Clase A la vacancia bajó a 7.8%, con una caída trimestral de 130 puntos base y anual de 290 puntos base —y sin ninguna entrega especulativa vacante durante el trimestre.
• —La absorción neta sumó 914,554 pies², mientras la actividad total de arrendamiento y venta a usuarios alcanzó 1.6 millones de pies² —cinco nuevos contratos, una expansión y dos ventas a usuarios—, con rentas estables entre USD $0.69 y $0.71 por pie².

2. El Contraste: La Pausa que Vivió el Resto de la Frontera

• —La vacancia industrial en el norte del país pasó de aproximadamente 1% en 2023 a 7% en 2025, de acuerdo con Expansión, reflejo directo de la incertidumbre generada por la revisión del T-MEC y el alza de aranceles sobre insumos de origen chino.
• —FIBRA Prologis advirtió que la incertidumbre retrasaba decisiones de inversión en naves industriales durante buena parte de 2025 y el primer tramo de 2026, mientras los clientes actuaban con mayor cautela antes de comprometer capital.
• —Monterrey registró en paralelo un repunte de absorción neta de 166.7% interanual en el 2T 2026 —de 259,034 a 690,857 m²—, señal de que la pausa generalizada empezó a revertirse en varios mercados fronterizos al mismo tiempo que Juárez.

3. La Resolución de Julio y Quién ya Está Invirtiendo

• —El 1 de julio de 2026 se realizó la primera revisión conjunta obligatoria del T-MEC. México y Canadá se pronunciaron por extender el tratado 16 años; Estados Unidos no respaldó la extensión inmediata, y el acuerdo entra en un esquema de revisiones anuales hasta 2036, según La Jornada.
• —El tratado sigue vigente y las condiciones comerciales actuales no cambiaron de forma inmediata, aunque el mecanismo de revisión anual mantiene un componente de incertidumbre recurrente para los próximos diez años.
• —Pegatron anunció una inversión de USD $330 millones en una nueva planta de manufactura avanzada en Ciudad Juárez, mientras centros de datos y manufactura ligera también están detonando inversión adicional en la frontera, de acuerdo con Inmobiliare.

4. Lectura para el Inversionista Institucional

El dato más relevante no es solo que Juárez comprimió vacancia: es que lo hizo antes de que el T-MEC confirmara su continuidad. Eso sugiere que los usuarios de manufactura de exportación ya no esperan certeza regulatoria total para comprometer capital —sobre todo cuando compiten por espacio Clase A en un mercado sin entregas especulativas vacantes. Con el tratado vigente pero sujeto a revisión anual, la ventana para asegurar condiciones favorables en naves Clase A de la frontera norte se estrecha cada trimestre que la absorción se mantiene por encima de la oferta nueva.

En Klarock damos seguimiento al ciclo industrial de la frontera norte —vacancia, absorción y pipeline de construcción por mercado— para identificar cuándo conviene asegurar espacio antes de que la compresión se acelere.